Fernando Vicedo: “El alquiler sube porque la oferta no está respondiendo a toda la demanda que existe”
“No es solo un problema de Cuenca, ocurre en muchas zonas de España”
El precio del alquiler se ha convertido en uno de los
principales problemas económicos y sociales de los últimos años. La dificultad
para acceder a una vivienda afecta especialmente a jóvenes, estudiantes y
familias con rentas medias o bajas. Para entender mejor las causas de esta
subida, hablamos con Fernando Vicedo, economista especializado en el mercado de
la renta y el alquiler, y jefe de la empresa 'Economicamente';
Imagen de la entrevista realizada a Fernando Vicedo vía Teams.
P: “En Cuenca, desde 2010, el precio del alquiler ha ido
subiendo. No ha sido una subida lineal, porque ha habido momentos de bajada,
pero el balance general muestra un encarecimiento constante. Como economista,
¿qué explicación tiene esta subida del alquiler durante los últimos años?”
R: “Creo que no es solo un problema de Cuenca, sino de
muchas zonas de España. Evidentemente, habría que estudiar las particularidades
de cada lugar, porque no es lo mismo hablar de Barcelona, Madrid, Málaga o
Cuenca. Cada mercado tiene sus propias circunstancias.”
Desde el punto de vista económico, todo se puede explicar
en gran parte a través de la oferta y la demanda. Si el precio del alquiler
está subiendo, probablemente se debe a que hay menos oferta de vivienda
disponible de la que se necesita o a que la demanda es mayor de lo que el
mercado es capaz de absorber.
Además, la vivienda se ha convertido en una inversión
refugio. En otros momentos, el capital se dirigía hacia otros sectores, como
las energías renovables, que estaban subvencionadas y ofrecían rentabilidad.
Sin embargo, desde hace unos años, la vivienda se ha consolidado como un activo
muy atractivo para quienes tienen capital disponible. Es una inversión que
permite obtener rentabilidad, especialmente a través del alquiler.
Por tanto, tenemos dos factores importantes, por un lado,
el mercado no ofrece suficientes viviendas para cubrir toda la demanda; por
otro, hay inversores interesados en comprar viviendas para alquilarlas y
obtener beneficios”.
“No se
está construyendo al ritmo al que crece la demanda”
P: “Actualmente se está construyendo poco en el sector. ¿En
qué medida influye en esta subida?”
R: “La verdad es que no se está construyendo vivienda al
ritmo al que crece la población y la demanda. Y cuando hablo de crecimiento de
población no me refiero únicamente a los nacimientos, sino también a la
inmigración y a los cambios sociales.
Aunque en España la natalidad ha bajado mucho, sigue
aumentando la necesidad de vivienda por distintos motivos. Hay población que
llega de otros países y necesita un lugar donde vivir. Además, con el paso del
tiempo, los hijos de esas familias también crecen, se independizan y demandan
vivienda.
Es decir, aunque la natalidad española sea baja, la
demanda de vivienda no desaparece. Al contrario, sigue aumentando. Si la oferta
no crece al mismo ritmo, el resultado es una presión al alza sobre los precios.
A esto se suma que hay capital disponible buscando
rentabilidad. Muchas personas y fondos ven la vivienda como un lugar seguro
donde invertir. Compran viviendas para alquilarlas porque encuentran ahí una
rentabilidad que quizá no obtienen en otros productos financieros.”
“La
vivienda turística se usa muchas veces para evitar los riesgos del alquiler
habitual”
P: “En los últimos años también han aumentado las viviendas
de uso turístico. Hay casos en los que estas viviendas, que en teoría deberían
alquilarse por periodos cortos, acaban funcionando casi como alquileres de
larga duración. ¿Existe un vacío legal o se está utilizando esta fórmula para
evitar contratos tradicionales?”
R: “Creo que muchas veces se buscan fórmulas
contractuales que permitan evitar los problemas que puede generar un alquiler
habitual. Los contratos de vivienda habitual generan una serie de derechos para
el inquilino, especialmente cuando esa vivienda se convierte en su residencia
permanente.
Cuando una persona alquila una vivienda como su hogar, si
deja de pagar, el procedimiento para recuperar esa vivienda es más largo y
complicado. Al final, jurídicamente se está tratando con la vivienda habitual
de una persona, con su hogar. Eso hace que el proceso sea más delicado y lento.
En cambio, si se utiliza una fórmula de alquiler
vacacional, turístico o temporal, el propietario entiende que tiene más
facilidad para recuperar la vivienda en caso de impago o incumplimiento. No se
plantea como echar a alguien de su hogar, sino como finalizar un servicio o una
estancia temporal.
Por eso creo que algunos propietarios buscan este tipo de
contratos. No tanto porque el alquiler turístico esté pensado para sustituir al
alquiler habitual, sino porque les ofrece más seguridad y agilidad si el
inquilino no cumple con sus obligaciones”.
“El
alquiler pesa mucho más sobre la renta que hace veinte años”
P: “En el caso de los estudiantes, muchos tienen que
compartir piso porque no pueden pagar solos un alquiler. ¿Cree que el alquiler
está demasiado caro para que un estudiante pueda afrontarlo individualmente?”
R: “Sí, el alquiler es mucho más elevado en proporción a
la renta que hace veinte años. Eso es evidente. La vivienda, tanto en compra
como en alquiler, se ha encarecido muchísimo si la comparamos con los salarios.
Ahora bien, creo que no hay soluciones mágicas ni una
explicación única. No todo es blanco o negro. Por un lado, es cierto que el
precio de la vivienda ha subido mucho porque no se construye toda la vivienda
que se necesita y porque hay grandes fondos y particulares invirtiendo en
inmuebles para alquilarlos.
Pero, por otro lado, también hay que analizar la renta
disponible. Yo viví una época en la que trabajaba muchas más horas. No hablo de
hace cincuenta años, hablo de principios de los años 2000. Se trabajaban muchas
horas, incluso los sábados, y muchas personas podían ahorrar parte del salario
porque hacían horas extra.
Hoy existe una mentalidad diferente, especialmente desde
la pandemia. Muchas personas quieren disfrutar más de su tiempo libre y no
dedicar tantas horas al trabajo. No digo que eso esté bien o mal, simplemente
que influye en la renta disponible. Si se trabaja menos, se gana menos, y eso
afecta a la capacidad para pagar una vivienda.”
“También
hay que ser conscientes de dónde se puede vivir según la renta de cada uno”
P: “¿Quiere decir que también hay una cuestión de
expectativas sobre dónde se puede vivir?”
R: “Sí. Creo que también hay que poner las cosas en
contexto. Todos tenemos derecho a una vivienda digna, pero también hay que ser
conscientes de dónde puede vivir cada uno en función de su renta.
Yo asumí hace mucho tiempo que no podía vivir en una zona
como La Moraleja, porque mi renta no me lo permite. Si una persona no puede
pagar una vivienda en Madrid, quizá tiene que plantearse vivir en otra zona más
económica, como Cuenca.
En el caso de los estudiantes, es evidente que muchos no
pueden permitirse vivir solos en determinadas ciudades. Por eso acaban
compartiendo piso. El problema es que, si los precios siguen subiendo y los
salarios o ingresos no acompañan, cada vez será más difícil acceder a una
vivienda sin ayuda familiar o sin compartir gastos”.
“Las VPO
fueron fundamentales para facilitar el acceso a la vivienda”
P: “Ha mencionado también la vivienda protegida. ¿Qué papel
tenían las VPO en el acceso a la vivienda?”
R: “Las VPO, las viviendas de protección oficial fueron
muy importantes durante décadas. Desde los años cincuenta, sesenta, setenta y
ochenta se construyó muchísima vivienda protegida en España. Ese parque de
vivienda ayudó a muchas familias trabajadoras a acceder a una casa a precios
más asequibles.
Una VPO es una vivienda en la que la Administración
establece una serie de límites. Por ejemplo, puede fijar una superficie máxima,
unas condiciones de construcción y un precio máximo de venta. No se trata de
viviendas de lujo, sino de viviendas pensadas para facilitar el acceso a
personas con rentas medias o bajas.
Además, suelen tener condiciones para evitar la
especulación. Quien compra una VPO no puede venderla libremente al poco tiempo
para hacer negocio. Normalmente tiene que mantenerla durante un periodo
determinado y cumplir ciertas obligaciones.
La clave es que muchas de estas viviendas eran más
baratas porque el suelo podía ser público o estar cedido por la Administración.
El suelo es una parte muy importante del coste de una vivienda. Si el suelo se
abarata o lo aporta la Administración, el precio final puede ser mucho más
accesible.”
“Hoy no
se están construyendo suficientes VPO”
P:” ¿Cree que actualmente falta vivienda protegida?”
R: “Sí. Hoy no se están construyendo VPO al ritmo que se
construían antes. En muchos municipios hace años que no se promueven viviendas
de protección oficial. En el pueblo donde yo vivo, por ejemplo, hace mucho
tiempo que no se construye vivienda nueva de este tipo.
Creo que la Administración debería implicarse más. Si se
quiere facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para trabajadores,
jóvenes y familias con menos recursos, hay que aumentar la oferta de vivienda
protegida. Las VPO ampliaban mucho el parque de vivienda disponible y permitían
comprar o alquilar a precios más razonables.
No basta con pedir que bajen los precios. Para que los
precios bajen, tiene que haber más oferta. Y una forma de aumentar esa oferta
es que la Administración ponga suelo público a disposición de proyectos de
vivienda protegida y fomente su construcción”.
“La
Administración tiene que poner la carne en el asador”
P:” Entonces, ¿qué soluciones ve para frenar la subida del
alquiler?”
R: “La solución pasa por aumentar la oferta de vivienda.
Si hay más demanda que oferta, los precios van a seguir subiendo. Por eso es
necesario construir más vivienda y, especialmente, más vivienda accesible.
También hay que recuperar el papel de la vivienda
protegida. Las VPO permitían que trabajadores con ingresos normales pudieran
acceder a una vivienda sin depender exclusivamente del mercado libre. Si hoy no
se construyen, se reduce una vía fundamental de acceso a la vivienda.
Por supuesto, cada persona también tiene que ser
consciente de su situación económica y de dónde puede permitirse vivir. Pero la
Administración tiene una responsabilidad importante. Tiene que poner la carne
en el asador y propiciar medidas que ayuden a bajar el precio de la vivienda o,
al menos, a facilitar el acceso a quienes más dificultades tienen.
El problema no tiene una única causa ni una solución
inmediata. Influyen la falta de oferta, la inversión inmobiliaria, la presión
de la demanda, los cambios sociales, los salarios y la ausencia de suficiente
vivienda protegida. Pero si no se actúa sobre la oferta, especialmente desde lo
público, será difícil que el alquiler deje de subir.”
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